Prima dell'acquisto
La verifica tecnica di un immobile si fa prima del compromesso, non dopo.
Confronto la casa che stai per comprare con i documenti che la descrivono: i titoli edilizi depositati in Comune, la planimetria catastale e lo stato reale dei luoghi. Ti consegno una relazione scritta, con i limiti dichiarati.
Che cos'è
La verifica tecnica pre-acquisto, in concreto
La verifica tecnica pre-acquisto è il controllo di corrispondenza fra un immobile e i documenti che lo descrivono: i titoli edilizi conservati dal Comune, la planimetria depositata al Catasto e lo stato dei luoghi come si presenta oggi. La svolgo io, Ivan Nozzi, ingegnere civile con studio a Torrevecchia Teatina (CH), su immobili nelle province di Chieti e Pescara.
Il momento giusto è prima del compromesso, e idealmente prima che una proposta d'acquisto venga accettata. Una proposta accettata è già un contratto: da quel momento la caparra è versata e le difformità che emergono non sono più un motivo per non comprare, ma una trattativa da riaprire in posizione di svantaggio.
Il notaio non svolge questo controllo. Verifica la titolarità, le ipoteche, i pignoramenti e le trascrizioni, e raccoglie in atto le dichiarazioni urbanistiche e catastali che il venditore rende sotto la propria responsabilità. Non entra in Comune a confrontare i disegni approvati con il costruito e non misura le stanze. Sono due controlli diversi, entrambi necessari.
In Italia le difformità edilizie sono diffuse e raramente dichiarate nell'annuncio. Nella maggior parte dei casi il tecnico viene chiamato dopo la firma, quando la scelta è già stata fatta. Regolarizzare in un secondo momento costa denaro e tempo, e in alcuni casi non è possibile: è per questo che questa pagina insiste sull'ordine delle cose.
Contenuto della verifica
Che cosa controllo
La verifica confronta tre fonti che quasi mai coincidono: l'archivio edilizio del Comune, il Catasto e la realtà misurata sul posto. Questo è l'elenco delle voci esaminate.
- Storia edilizia completa dell'immobile — licenze, concessioni, permessi di costruire, SCIA, CILA, condoni, varianti e agibilità — richiesta al Comune con istanza di accesso agli atti ai sensi della L. 241/1990.
- Planimetria catastale confrontata con lo stato reale, perché la conformità catastale deve essere dichiarata nell'atto di compravendita ai sensi dell'art. 19 c. 14 del D.L. 78/2010.
- Distribuzione interna rilevata e sovrapposta ai disegni approvati: muri spostati o demoliti, porte murate, bagni aggiunti, cucine spostate, unità immobiliari accorpate o divise.
- Volumi e superfici: ampliamenti, sopraelevazioni, verande chiuse, tettoie, portici tamponati, soppalchi, tavernette, box, legnaie e manufatti in giardino.
- Altezze utili, rapporti aeroilluminanti e requisiti igienico-sanitari dei locali effettivamente usati come camere o come bagni.
- Stato strutturale osservabile senza demolizioni: quadro fessurativo delle murature, deformazioni dei solai, stato di travi e pilastri a vista, tracce di interventi pregressi.
- Umidità di risalita e infiltrazioni, stato della copertura, del manto, dei canali di gronda e dei pluviali.
- Età e stato degli impianti elettrico, idrico e termico, e presenza delle dichiarazioni di conformità previste dal D.M. 37/2008.
- Agibilità: se il certificato esiste, a quale titolo edilizio si riferisce e se copre l'immobile nella configurazione attuale.
- Vincoli e condizionamenti che gravano sul lotto: destinazione urbanistica di PRG, vincolo paesaggistico, vincolo idrogeologico, aree PAI, distanze e fasce di rispetto, classificazione sismica del comune.
Il documento che ricevi
La relazione, in cinque parti
La verifica si chiude con una relazione scritta in PDF, firmata, articolata in cinque parti e scritta per essere letta anche da chi non è un tecnico.
- 1 — Documenti esaminati
- Elenco puntuale di ciò che ho letto, con numero di protocollo, data e ufficio di provenienza di ogni atto. Nella stessa sezione dichiaro che cosa il Comune non ha rilasciato e perché.
- 2 — Stato dei luoghi
- L'immobile come si presenta oggi: rilievo misurato, planimetria dello stato di fatto, fotografie datate delle parti accessibili e nota delle zone che non è stato possibile ispezionare.
- 3 — Confronto e difformità
- Sovrapposizione grafica fra stato di fatto, ultimo titolo edilizio efficace e planimetria catastale. Ogni scostamento è descritto, localizzato su disegno e quantificato.
- 4 — Valutazione delle criticità
- Per ciascuno scostamento indico se rientra nelle tolleranze costruttive dell'art. 34-bis del DPR 380/2001, quale procedura sarebbe necessaria per regolarizzarlo, quali sono i fattori di incertezza e che cosa resta da accertare.
- 5 — Che cosa fare prima di firmare
- Le domande da porre al venditore per iscritto, i documenti da farsi consegnare prima del compromesso e i punti tecnici da sottoporre al notaio o al tuo avvocato.
Limiti dichiarati
Che cosa questa verifica non copre
La verifica tecnica pre-acquisto svolta da Ivan Nozzi è un'indagine non distruttiva, limitata alle parti accessibili dell'immobile e ai documenti che il Comune effettivamente conserva e rilascia. Dichiaro questi limiti prima dell'incarico, non dopo, perché il codice deontologico degli ingegneri (art. 4.4) vieta di attestare ciò che non è stato verificato.
Non apro tracce, non rimuovo intonaci o pavimenti, non scavo fondazioni e non smonto controsoffitti. Ciò che è coperto resta non ispezionato, e la relazione lo scrive con precisione invece di tacerlo.
L'esito dipende dagli archivi comunali. Alcuni fascicoli sono incompleti, altri risultano irreperibili, altri richiedono settimane. L'accesso agli atti presuppone un interesse qualificato: nella pratica serve quasi sempre la delega scritta del proprietario, da chiedere al venditore prima di iniziare. Se la delega non arriva, la verifica resta parziale e te lo dico subito.
Non è una stima di valore. Non attribuisco un prezzo all'immobile e non esprimo un giudizio sulla convenienza dell'acquisto.
Non è un parere legale. Contratto preliminare, caparra, condizioni sospensive, provenienze successorie e questioni di proprietà competono al notaio e all'avvocato.
Non redigo l'attestato di prestazione energetica: è compito di un certificatore accreditato iscritto al registro regionale. Verifico se l'attestato è presente fra i documenti e se è coerente con l'immobile che ho visto. Allo stesso modo, se l'edificio è sottoposto a vincolo, la progettazione del restauro è riservata all'architetto e in quel caso lavoro insieme a un architetto.
Non garantisco che l'immobile sia privo di irregolarità, e nessun tecnico onesto può garantirlo. Quello che consegno è la valutazione motivata di ciò che i documenti ottenuti e il sopralluogo mostrano, con l'indicazione esplicita di ciò che resta aperto.
Svolgimento
Come si svolge, e in quanto tempo
La verifica si articola in sette passaggi. Il tempo complessivo è governato quasi interamente dall'ufficio tecnico comunale, non da me.
| Fase | Che cosa succede | Chi interviene | Durata indicativa |
|---|---|---|---|
| Primo contatto | Mi mandi indirizzo, dati catastali e il materiale che hai già: annuncio, planimetrie, visure. | Tu e io | 1–2 giorni lavorativi |
| Incarico e delega | Definisco per iscritto perimetro, limiti e compenso. Chiedo al venditore la delega per l'accesso agli atti. | Tu, io, il venditore | 2–3 giorni lavorativi |
| Accesso agli atti | Deposito l'istanza al Comune, seguo la pratica e ritiro il fascicolo edilizio. | Ufficio tecnico comunale | 10–30 giorni lavorativi |
| Visure e Catasto | Estraggo visura storica, planimetria catastale ed elaborato planimetrico. | Io | 1–2 giorni lavorativi |
| Sopralluogo | Rilievo misurato, documentazione fotografica, ispezione a vista di strutture, coperture e impianti. | Io, con accesso concordato | 2–4 ore in loco |
| Redazione | Sovrapposizione delle fonti, valutazione degli scostamenti e stesura della relazione. | Io | 3–5 giorni lavorativi |
| Consegna e riscontro | Ti consegno il PDF e ne parliamo punto per punto, di persona o in videochiamata. | Tu e io | circa 1 ora |
Le durate sono indicative e dipendono dai tempi dell'ufficio comunale. Se hai già una proposta con una scadenza, dimmelo al primo contatto: in alcuni casi si anticipa il sopralluogo e si chiude dopo la parte documentale, mettendo per iscritto che la valutazione è provvisoria.
Acquirenti a distanza
Se compri dall'estero o da un'altra regione
Chi compra in Abruzzo vivendo all'estero o in un'altra regione può far svolgere l'intera verifica senza essere presente: per il sopralluogo bastano le chiavi o l'accompagnamento dell'agenzia, e tutto il resto avviene per iscritto e in videochiamata.
Durante il sopralluogo raccolgo fotografie datate e un video continuo degli ambienti, così che la relazione non ti chieda di fidarti a scatola chiusa ma ti permetta di guardare. La relazione arriva in PDF e la commentiamo insieme in una videochiamata, sezione per sezione, con il tempo di fare domande.
Lavoro in italiano, ma puoi scrivermi anche in inglese o in tedesco: le richieste in queste lingue vengono lette e ricevono risposta. Relazione, preventivo e contratto sono redatti in italiano, la lingua che in Italia ha valore legale, e sopralluogo e videochiamata si svolgono in italiano: puoi farti accompagnare da una persona che traduca, oppure posso indicartene una in zona. Se lavori con un'agenzia immobiliare, tratto direttamente con loro solo su tua indicazione scritta: l'incarico resta tuo e la relazione la ricevi tu.
Se hai già firmato una proposta, dimmi subito la data di scadenza e la data prevista per il compromesso. Da quelle due date dipende che cosa si riesce a verificare in tempo utile.
Domande frequenti
Le domande che ricevo più spesso
La planimetria catastale non corrisponde alla casa. Che cosa comporta?
Se la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale, nell'atto non può essere resa la dichiarazione di conformità richiesta dall'art. 19 c. 14 del D.L. 78/2010 e il notaio può rifiutare il rogito. L'aggiornamento catastale è quasi sempre possibile ed è relativamente rapido, ma il punto vero è un altro: capire se la differenza è soltanto catastale o se nasce da un'opera mai autorizzata dal Comune. Sono due problemi distinti, con costi e tempi molto diversi.
Posso farla dopo aver firmato la proposta d'acquisto?
Sì, ma perdi il potere negoziale. Una proposta accettata è già vincolante e la caparra è già versata: se emerge una difformità non stai più decidendo se comprare, stai chiedendo uno sconto o cercando una via d'uscita. Se la proposta è già firmata, la mossa utile è inserire nel preliminare una condizione sospensiva legata all'esito della verifica, e va concordata prima di firmare il compromesso.
Non ci pensa già il notaio?
Il notaio controlla la proprietà, le ipoteche, i pignoramenti e le trascrizioni, e raccoglie in atto le dichiarazioni urbanistiche e catastali rese dal venditore sotto la sua responsabilità. Non va in Comune a confrontare i disegni approvati con il costruito e non misura le stanze. Il suo è un controllo sull'atto e sui registri; il mio riguarda l'immobile fisico. Sono complementari, non alternativi, e servono entrambi.
Quanto tempo richiede l'accesso agli atti?
La L. 241/1990 concede all'amministrazione fino a trenta giorni per rispondere all'istanza di accesso agli atti. In Abruzzo i comuni più piccoli spesso rispondono prima, quelli più grandi impiegano l'intero termine; a questo si aggiunge il tempo per ritirare e leggere il fascicolo. È il motivo per cui la verifica va avviata quando l'immobile inizia a interessarti davvero, non quando mancano pochi giorni alla firma.
Se emerge un'irregolarità, che cosa succede?
Se emerge un'irregolarità la relazione la descrive, la localizza sul disegno e la classifica: differenza che rientra nelle tolleranze costruttive dell'art. 34-bis del DPR 380/2001, difformità per la quale è ipotizzabile un accertamento di conformità, oppure opera che allo stato degli atti non risulta regolarizzabile. La decisione resta tua: rinunciare, rinegoziare il prezzo, o chiedere al venditore di regolarizzare a proprie spese prima del rogito. Non prometto un esito; motivo la valutazione.
Puoi essere presente al compromesso?
Sì. Posso partecipare all'incontro per il preliminare, di persona o in videochiamata, per spiegare i contenuti tecnici della relazione e leggere insieme a te le clausole che riguardano la conformità urbanistica e catastale. Non redigo il contratto e non do pareri legali: sono attività del notaio e dell'avvocato. Il mio compito è che tu non firmi senza aver capito che cosa dice la parte tecnica.
Passo successivo
Descrivimi l'immobile prima di firmare.
Mandami indirizzo, dati catastali e la fase in cui ti trovi. Ti rispondo indicando che cosa è verificabile, in quanto tempo e con quale compenso, per iscritto e prima di iniziare.