Acquirenti da fuori regione e dall'estero
Questa pagina descrive la sequenza reale di un acquisto immobiliare in Italia, dove si collocano le verifiche tecniche e che cosa resta a tuo carico se le salti. È scritta per chi non vive in Abruzzo.
Il punto di partenza
Chi compra casa in Abruzzo ha bisogno di tre verifiche distinte prima di assumere un impegno vincolante: la conformità urbanistico-edilizia, cioè la corrispondenza fra l'edificio costruito e i titoli depositati in Comune; la conformità catastale, cioè la corrispondenza fra la planimetria depositata al Catasto e le stanze che hai visitato; e la condizione tecnica del fabbricato, dalle strutture agli impianti. Le prime due stabiliscono se il bene è legittimo. La terza stabilisce quanto ti costerà davvero.
Sono Ivan Nozzi, ingegnere civile iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Chieti, sezione A, settore civile e ambientale, al n. 2489. Lo studio è a Torrevecchia Teatina (CH), pochi chilometri all'interno rispetto alla costa adriatica: seguo acquisti nelle province di Chieti e Pescara e, su accordo preventivo, nel resto dell'Abruzzo.
Il momento giusto per la verifica è prima che tu sia vincolato. In Italia la proposta di acquisto, una volta accettata per iscritto dal venditore, è già un contratto: da lì in avanti la caparra è esposta e il margine di trattativa si è quasi chiuso. Nessuno, nella catena della compravendita, ha l'obbligo di suggerirti una verifica tecnica, perché la compravendita non la richiede.
Chi vive fuori dall'Abruzzo arriva quasi sempre con lo stesso svantaggio: vede l'immobile una o due volte, in visite brevi e accompagnate, e riceve i documenti in ordine sparso, spesso incompleti. Una verifica ordinata prima della firma sostituisce l'impressione con una relazione scritta.
La sequenza reale
Un acquisto immobiliare in Italia passa per sei momenti, e le verifiche tecniche producono un effetto solo se arrivano nel secondo. Per ogni fase, qui sotto, il lavoro tecnico che le corrisponde e la conseguenza di saltarlo.
La proposta di acquisto è un impegno che diventa contratto nel momento in cui il venditore la accetta per iscritto. Prima di firmarla puoi chiedere che sia sospensivamente condizionata all'esito della verifica tecnica e all'ottenimento del mutuo; la formulazione delle clausole è materia del notaio o dell'avvocato, non mia. Se firmi una proposta senza condizioni e la verifica rivela difformità, restano due strade: rinegoziare il prezzo oppure rinunciare mettendo in gioco la caparra.
Le verifiche tecniche si collocano fra l'accettazione della proposta e il compromesso, perché è la sola finestra in cui il prezzo è ancora discutibile. Chiedo al Comune l'accesso agli atti per ottenere i titoli edilizi depositati, confronto i disegni approvati con l'edificio reale e con la planimetria catastale, e documento con un sopralluogo lo stato visibile e accessibile. La consegna è una relazione scritta: difformità rilevate, peso di ciascuna, punti che richiedono un approfondimento. Saltata questa fase, ogni scoperta successiva è a tuo carico.
Il compromesso fissa prezzo, termini e obblighi delle parti e va registrato all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni. Con una relazione tecnica in mano, qui puoi far scrivere nero su bianco che cosa il venditore deve regolarizzare prima del rogito, entro quando e a spese di chi. La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, che il notaio può curare, ti protegge da vendite e ipoteche successive. Senza questo passaggio le difformità restano prive di un responsabile.
Fra compromesso e rogito si raccolgono i documenti dell'immobile: titoli edilizi, aggiornamenti catastali, attestato di prestazione energetica, dichiarazioni di conformità degli impianti, provenienza e situazione ipotecaria. L'attestato di prestazione energetica è redatto da un certificatore accreditato iscritto al registro regionale e non è un documento che rilascio io. In questa fase deposito, dove i presupposti di legge ricorrono, le pratiche edilizie e catastali che riallineano lo stato di fatto: una variazione catastale, un aggiornamento della planimetria, una pratica in sanatoria.
Il rogito è l'atto pubblico con cui la proprietà passa. Il notaio identifica le parti, verifica la provenienza, le ipoteche e le formalità pregiudizievoli, e raccoglie in atto le dichiarazioni che la legge impone, fra cui gli estremi del titolo edilizio e la conformità dei dati e della planimetria catastale allo stato di fatto. Il notaio raccoglie quelle dichiarazioni: non misura l'edificio per verificarle. Se la dichiarazione è inesatta, l'atto si firma comunque e il problema diventa tuo.
Dopo il rogito le responsabilità sull'immobile sono tue, comprese quelle che nascono da opere realizzate da altri prima di te: un ordine di ripristino segue il bene, non chi lo ha costruito. È il momento di mettere gli interventi in ordine di priorità, di solito sicurezza e strutture, poi impianti, poi involucro, e di ottenere i titoli edilizi per i lavori. Chi salta questo passaggio apre il cantiere e scopre in corso d'opera che quel progetto non era assentibile.
Che cosa verifica il notaio e che cosa non verifica
Il notaio verifica la titolarità del bene, la provenienza, le ipoteche e le trascrizioni pregiudizievoli, e riceve in atto le dichiarazioni che la legge impone al venditore, fra cui gli estremi del titolo edilizio e la conformità dei dati e della planimetria catastale allo stato di fatto, richiesta dal 2010 dall'art. 29 comma 1-bis della legge 52/1985. Il notaio non va sul posto, non misura l'edificio e non lo confronta con i disegni approvati dal Comune: quella è una verifica tecnica, la commissioni tu e la firma un tecnico. È la distinzione per cui esiste questa pagina.
Come funziona la verifica tecnicaDove nascono i problemi
I problemi che emergono dopo un acquisto si concentrano quasi sempre in sei punti. Nessuno dei sei è visibile durante una visita accompagnata.
La difformità rispetto al titolo edilizio è la scoperta più frequente: una veranda chiusa, un soppalco, una tettoia, un sottotetto diventato camera, un ampliamento mai denunciato. Sanzioni e ordini seguono l'immobile, quindi il nuovo proprietario. Alcune situazioni si regolarizzano quando ricorrono i presupposti di legge, altre no, e il costo va conosciuto prima di trattare il prezzo.
Difformità e sanatoriaLa planimetria depositata al Catasto deve corrispondere allo stato di fatto, e in atto il venditore lo dichiara. Muri spostati, un bagno aggiunto, un locale con destinazione diversa rendono quella dichiarazione inesatta. L'aggiornamento è una pratica, ma prima va stabilito se la difformità è solo catastale o anche edilizia: sono due problemi diversi, con due costi diversi.
Verifica tecnica dell'immobileL'agibilità attesta che l'immobile possiede i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità richiesti al momento del rilascio. Molti edifici abruzzesi di una certa epoca ne sono privi e non sempre questo impedisce la vendita. Va però stabilito perché manca: un fabbricato anteriore a un certo assetto normativo è un caso, un fabbricato mai completato è un altro.
Pratiche edilizieTutto il territorio abruzzese è classificato sismico, con zone che cambiano da comune a comune. La classificazione incide sulle verifiche richieste per gli interventi strutturali, sull'autorizzazione o sul deposito sismico e quindi su tempi e costi dei lavori che hai in mente. Una casa in muratura degli anni Cinquanta e un telaio in cemento armato degli anni Ottanta pongono domande diverse.
Strutture e sismicaIl prezzo richiesto e la spesa necessaria a rendere la casa abitabile sono due numeri che vanno sommati prima di decidere. Impianti da rifare, copertura, umidità di risalita, infissi, adeguamenti: un computo metrico redatto sul caso concreto trasforma le sensazioni in cifre. Senza, la trattativa si svolge conoscendo solo uno dei due numeri.
Quanto costa un ingegnereUn rudere o un terreno valgono per ciò che vi è consentito costruire, non per ciò che si immagina. Contano lo strumento urbanistico del Comune, la destinazione di zona, i vincoli sovraordinati, la consistenza documentata delle preesistenze e l'accesso a strade e reti. Il certificato di destinazione urbanistica è il punto di partenza, non la risposta.
ProgettazioneLavorare a distanza
Un acquirente che vive lontano dall'Abruzzo può far svolgere l'intera verifica tecnica senza essere presente. Vado io all'immobile, con l'accesso concordato con l'agenzia o con il venditore, e documento il sopralluogo con fotografie e un video stanza per stanza, con riferimenti che ti permettono di ritrovare ogni punto citato nella relazione.
La consegna è una relazione scritta: che cosa risulta dai titoli depositati in Comune, che cosa ho trovato sul posto, dove le due cose non coincidono, quanto pesa ciascuna difformità e che cosa richiede un approfondimento ulteriore. Dopo la consegna fissiamo una chiamata per leggerla insieme, perché la parte utile di un documento tecnico è quasi sempre quella che va spiegata.
Sulle lingue preferisco essere preciso, perché è il punto su cui è più facile promettere troppo. Lavoro in italiano, ma puoi scrivermi anche in inglese o in tedesco: le richieste in queste lingue vengono lette e ricevono risposta. Preventivi, contratti e relazioni sono redatti in italiano, la lingua che in Italia ha valore legale. Incontri, sopralluoghi e telefonate si svolgono in italiano: puoi farti accompagnare da una persona che traduca, oppure posso indicartene una in zona.
La verifica ha limiti che dichiaro prima dell'incarico e non dopo: è non distruttiva, riguarda le parti visibili e accessibili, dipende dai documenti effettivamente ottenibili dal Comune e dai tempi dell'accesso agli atti, non è una stima di valore e non è un parere legale. Se sull'immobile grava un vincolo di tutela, la parte riservata all'architetto viene svolta da un architetto al mio fianco.
Dove intervengo
Lo studio è a Torrevecchia Teatina (CH) e il raggio ordinario di intervento copre la provincia di Chieti e la provincia di Pescara, entrambe raggiungibili in giornata per un sopralluogo.
Le località fuori dalle province di Chieti e Pescara si seguono su accordo preventivo, definendo trasferta e tempi prima dell'incarico. Se il comune che ti interessa non è in elenco, chiedi: l'elenco è indicativo, non un confine.
Domande frequenti
Sì. Il codice fiscale serve per firmare l'atto, intestare le utenze e pagare le imposte. Si richiede all'Agenzia delle Entrate oppure, dall'estero, al consolato italiano competente, ed è gratuito. Va richiesto con anticipo, perché senza codice fiscale il notaio non procede. È un adempimento amministrativo che non passa da me: lo segnalo perché arriva puntualmente troppo tardi.
Per la verifica tecnica no: il sopralluogo lo svolgo io e la relazione ti arriva per iscritto. Per il rogito la presenza è la regola, ma l'ordinamento italiano consente di conferire una procura speciale a una persona di fiducia. Forma, contenuto ed eventuale legalizzazione o apostille sono materia del notaio, che va coinvolto per tempo e non il giorno dell'atto.
Il geometra è un professionista iscritto al proprio Collegio, con un percorso formativo e un ambito di competenza definiti dalla legge; l'ingegnere civile è iscritto all'Ordine degli Ingegneri, come io lo sono a Chieti in sezione A, settore civile e ambientale. Gli ambiti in parte coincidono, soprattutto sulle pratiche edilizie e catastali, e in parte no, in particolare sul calcolo strutturale.
Per un acquisto conta soprattutto un'altra cosa: che il tecnico sia incaricato da te e che l'incarico dica per iscritto che cosa verifica e che cosa non verifica.
Un tecnico risponde a chi gli conferisce l'incarico. Non è un giudizio sui professionisti che collaborano con le agenzie, molti dei quali lavorano bene: è una questione di mandato e di responsabilità. Se la relazione la commissioni e la paghi tu, il destinatario delle conclusioni sei tu, anche quando quelle conclusioni fanno saltare la vendita. Chiedi sempre chi conferisce l'incarico e chi riceve il documento firmato.
Un abuso edilizio riguarda l'immobile, quindi dopo il rogito riguarda te, anche se le opere le ha realizzate un proprietario precedente. Le conseguenze vanno dalla sanzione pecuniaria all'ordine di ripristino, e un immobile difforme è più difficile da rivendere o da porre a garanzia di un mutuo. Alcune situazioni si regolarizzano quando ricorrono i presupposti di legge, altre no: la differenza si stabilisce esaminando titoli e stato di fatto, mai a priori.
Fra compromesso e rogito passano di norma da uno a tre mesi. In quella finestra la banca perfeziona il mutuo, il notaio verifica provenienza e formalità pregiudizievoli, il venditore procura i documenti previsti e, se il preliminare lo impone, esegue le regolarizzazioni concordate.
È anche l'ultima finestra utile per far correggere una planimetria catastale o depositare una pratica: al rogito le dichiarazioni devono essere già vere.
Passo successivo
Scrivimi l'indirizzo o il link dell'immobile, i documenti che l'agenzia ti ha già consegnato e la data entro cui devi decidere. Ti rispondo dicendo che cosa si può verificare, in quanto tempo e con quale documento. Se il caso richiede un professionista diverso da me, te lo dico.
