FAQ
Domande frequenti su acquisto, conformità e lavori
Ivan Nozzi è un ingegnere civile con studio a Torrevecchia Teatina, in provincia di Chieti, iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Chieti al n. 2489, Sezione A, settore civile e ambientale. Qui rispondo alle domande che ricevo più spesso su come si verifica un immobile prima di comprarlo, su che cosa serve per avviare dei lavori e su come si svolge un incarico.
Questa pagina raccoglie le domande che ricevo più spesso da chi sta per comprare un immobile in provincia di Chieti o di Pescara e da chi deve avviare lavori su una casa che possiede già. Ogni risposta è completa in sé e si legge anche isolata dalle altre; dove non basta, la pagina del servizio corrispondente entra nel dettaglio.
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La professione e il metodo di lavoro
Chi è l'ingegnere che ti risponde, che cosa può firmare, dove lavora e come si arriva a un incarico definito per iscritto.
Che cosa fa un ingegnere civile?
L'ingegnere civile progetta le opere edilizie, ne verifica il comportamento strutturale, redige le pratiche edilizie e catastali e segue i lavori in cantiere per conto del committente. Ivan Nozzi esercita questa professione a Torrevecchia Teatina, in provincia di Chieti, ed è iscritto alla Sezione A — settore civile e ambientale, l'abilitazione che consente di firmare il progetto strutturale di un edificio in muratura, in cemento armato o in acciaio.
Come si verifica l'iscrizione all'Albo?
L'iscrizione di Ivan Nozzi si verifica gratuitamente nell'Albo Unico Nazionale tenuto dal Consiglio Nazionale degli Ingegneri e presso l'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Chieti: numero 2489, Sezione A, settore civile e ambientale, dal 22 febbraio 2021. Si cerca per cognome e provincia e richiede pochi minuti. È un controllo che vale la pena fare prima di affidare un incarico tecnico, a chiunque.
Dove ha sede lo studio e quali zone copre?
Lo studio di Ivan Nozzi è in Via Torre 168 a Torrevecchia Teatina (CH), a pochi minuti da Chieti e da Pescara. L'area seguita abitualmente comprende la provincia di Chieti e la provincia di Pescara: la costa teatina, le valli del Pescara e del Sangro e i centri collinari dell'interno. Prendo incarichi altrove in Abruzzo quando la natura del lavoro giustifica la trasferta. Il sopralluogo si concorda al telefono e si svolge di persona.
In quali lingue si lavora?
Ivan Nozzi lavora in italiano. Puoi scrivermi in inglese o in tedesco: le richieste in queste lingue vengono lette e ricevono risposta. Preventivi, contratti e relazioni sono redatti in italiano, la lingua che in Italia ha valore legale. Incontri, sopralluoghi e telefonate si svolgono in italiano: puoi farti accompagnare da una persona che traduca, oppure posso indicartene una in zona. Dirlo con precisione serve più di una promessa generica. Questo sito è pubblicato in italiano, in inglese e in tedesco.
Come si avvia un incarico?
Un incarico con Ivan Nozzi comincia con una telefonata o un messaggio in cui descrivi l'immobile, il Comune in cui si trova e la decisione che devi prendere. Leggo poi i documenti che già esistono — visura, planimetria catastale, atto di provenienza, titoli edilizi — e concordo un sopralluogo se la domanda non si risolve sulla carta. Solo a quel punto definisco l'oggetto dell'incarico per iscritto. Prima non c'è alcun vincolo, per nessuna delle due parti.
Si riceve un preventivo scritto prima di iniziare?
Ivan Nozzi non avvia alcuna prestazione senza una proposta scritta. La proposta indica l'oggetto dell'incarico, le fasi previste, i documenti che servono da parte tua, i tempi stimati e il compenso, con il contributo integrativo Inarcassa e l'IVA indicati separatamente. Restano fuori gli oneri comunali e i diritti di segreteria, che si versano all'ente e non a me. Se la proposta non ti convince, non hai sostenuto alcun costo.
Che rapporto c'è con EDIL NOZZI S.R.L.?
Ivan Nozzi esercita come libero professionista individuale, con partita IVA 02717680694. EDIL NOZZI S.R.L. è una società di costruzioni giuridicamente distinta, con partita IVA IT02760240693: condivide con me la sede e con essa collaboro. Quale impresa esegua i tuoi lavori resta una scelta soltanto tua. Affidarli a EDIL NOZZI S.R.L. non è mai una condizione dell'incarico, e dichiaro il collegamento per iscritto fin dall'inizio anziché lasciartelo scoprire.
Si seguono clienti che vivono all'estero?
L'incarico può essere seguito interamente a distanza per chi non risiede in Italia e compra o ristruttura in provincia di Chieti e di Pescara. Il sopralluogo e l'accesso agli atti in Comune li svolgo io sul posto; la relazione arriva in formato digitale, con fotografie e riferimenti catastali, e la percorro con te in videochiamata. Le firme presso gli enti o davanti al notaio si gestiscono con una procura, che predispone il notaio stesso.
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Comprare casa: conformità e controlli
La verifica tecnica di un immobile riguarda ciò che il notaio non guarda: il confronto fra il costruito, i titoli edilizi depositati in Comune e la planimetria catastale.
Il notaio controlla l'immobile?
Il notaio italiano non verifica lo stato dei luoghi. Il suo controllo riguarda la titolarità, le ipoteche, le trascrizioni nei registri immobiliari e la corrispondenza dei dati catastali con quanto dichiarato nell'atto: non entra in casa, non misura, non confronta il costruito con i titoli edilizi depositati in Comune. Quel confronto è tecnico e rientra nella verifica che Ivan Nozzi, ingegnere civile in provincia di Chieti, svolge prima del rogito.
Che cos'è la conformità urbanistica?
La conformità urbanistica è la corrispondenza tra l'immobile come esiste oggi e i titoli edilizi con cui è stato costruito e modificato: licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA e relative varianti. Si accerta chiedendo l'accesso agli atti in Comune e confrontando i disegni approvati con lo stato dei luoghi rilevato sul posto. Ivan Nozzi esegue questo confronto come parte della verifica tecnica prima dell'acquisto.
Che cos'è la conformità catastale?
La conformità catastale è la corrispondenza tra la planimetria depositata al Catasto e la distribuzione reale dell'immobile: muri, aperture, destinazione dei vani, superfici. È cosa diversa dalla conformità urbanistica, che riguarda invece i titoli edilizi. Ivan Nozzi verifica entrambe, perché un immobile può essere catastalmente corretto e urbanisticamente irregolare, e il caso opposto è altrettanto frequente.
Cosa succede se la planimetria catastale non corrisponde?
Se la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale, il venditore non è in grado di rendere nel rogito la dichiarazione di conformità che la legge gli impone, e l'atto che ne fosse privo sarebbe nullo. La difformità va quindi sanata prima. Talvolta basta una variazione catastale; altre volte le opere non erano assentite e serve prima la regolarizzazione edilizia. Ivan Nozzi stabilisce in quale dei due casi ricadi e in quale ordine procedere.
Che cosa comporta un abuso edilizio per chi compra?
L'abuso edilizio segue l'immobile, non chi lo ha commesso: chi compra eredita l'ordine di demolizione, la sanzione pecuniaria e l'obbligo di ripristino. L'immobile diventa inoltre difficile da ipotecare e da rivendere, perché le banche chiedono la regolarità urbanistica. Ivan Nozzi accerta prima del rogito se esistono difformità e mette per iscritto una valutazione della loro sanabilità alla luce della disciplina vigente, senza garantire un esito che non è ancora stato verificato.
Quando conviene fare la verifica tecnica?
La verifica tecnica va fatta prima della proposta d'acquisto, o al più tardi prima del compromesso, quando puoi ancora ritirarti o rinegoziare. Dopo la firma del preliminare la posizione si irrigidisce: la caparra è versata e ogni difformità diventa una trattativa in salita. Ivan Nozzi consiglia di inserire nella proposta una condizione sospensiva legata all'esito della verifica di conformità urbanistica e catastale.
Che cosa non copre la verifica tecnica?
La verifica tecnica di Ivan Nozzi è un esame non distruttivo delle parti accessibili e dei documenti reperibili presso il Comune e il Catasto. Non è una stima del valore di mercato, non è un parere legale, non sostituisce le visure ipotecarie del notaio e non è una certificazione degli impianti o della prestazione energetica, che spetta a soggetti accreditati con altre qualifiche. Non apro murature né solai senza l'autorizzazione scritta della proprietà.
Cosa fare se la difformità emerge dopo l'acquisto?
Se la difformità emerge dopo l'acquisto, Ivan Nozzi consiglia di misurarla prima di reagire: rilievo dello stato dei luoghi, accesso agli atti in Comune e confronto con i titoli edilizi. Solo allora si capisce se serve una variazione catastale, una pratica di sanatoria o la rimozione dell'opera. Predispongo la pratica e i calcoli necessari; le conseguenze contrattuali verso il venditore vanno invece valutate con un avvocato.
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Lavori, titoli edilizi e strutture
Quale titolo serve, chi può firmare che cosa e quanto tempo chiede una pratica: le domande che precedono l'apertura di un cantiere in Abruzzo.
Quale titolo edilizio serve per quali lavori?
Il titolo edilizio dipende dall'incidenza dell'intervento. L'edilizia libera copre la manutenzione ordinaria; la CILA le opere interne che non toccano le strutture; la SCIA la manutenzione straordinaria pesante, il risanamento conservativo e parte delle ristrutturazioni; il permesso di costruire la nuova costruzione, l'ampliamento e la ristrutturazione che modifica sagoma, volume o destinazione d'uso. Ivan Nozzi individua il titolo corretto leggendo anche il regolamento edilizio del Comune, che può essere più restrittivo della norma statale.
Chi firma il progetto strutturale?
Il progetto strutturale in cemento armato, acciaio o muratura portante deve essere firmato da un ingegnere o da un architetto iscritto al proprio Albo; il geometra non ha questa competenza, che la legge professionale gli riconosce solo per modeste costruzioni civili e comunque non per le strutture in cemento armato. L'Abruzzo è interamente classificato in zona sismica 1, 2 o 3. Ivan Nozzi è iscritto alla Sezione A dell'Ordine di Chieti al n. 2489, firma il calcolo e ne cura il deposito al Genio Civile.
Che differenza c'è tra miglioramento e adeguamento sismico?
Il miglioramento sismico aumenta la sicurezza della struttura esistente senza raggiungere necessariamente il livello richiesto a una costruzione nuova; l'adeguamento sismico porta l'edificio a quel livello ed è obbligatorio nei casi definiti dalle NTC 2018, tra cui la sopraelevazione, l'ampliamento e il cambio di classe d'uso. Ivan Nozzi calcola l'indice di sicurezza dello stato di fatto e indica quale dei due percorsi è imposto e quale è una scelta.
Chi nomina il direttore dei lavori e perché deve farlo il committente?
Il direttore dei lavori è nominato dal committente, non dall'impresa che esegue. È la figura che controlla, per conto di chi paga, la corrispondenza fra le lavorazioni, il progetto, il contratto e i prezzi pattuiti, e che firma gli stati di avanzamento. Se lo sceglie l'impresa, controllore e controllato coincidono. Ivan Nozzi accetta la direzione dei lavori soltanto su incarico del committente e dichiara per iscritto ogni rapporto con l'impresa esecutrice.
Quanto tempo richiede una pratica edilizia?
I tempi di una pratica edilizia dipendono dal titolo e dal Comune. CILA e SCIA producono effetto dal deposito, salvo i controlli successivi; il permesso di costruire ha termini di legge per l'istruttoria, che si interrompono a ogni richiesta di integrazione documentale. A questi si aggiungono i pareri di altri enti e l'autorizzazione sismica. Ivan Nozzi indica una stima realistica per il Comune interessato quando definisce l'incarico, senza promettere date.
Quali documenti conviene raccogliere prima della prima telefonata?
Prima della prima telefonata conviene avere visura e planimetria catastale aggiornate, l'atto di provenienza, i titoli edilizi in possesso del proprietario, l'eventuale certificato di agibilità e, per gli appartamenti, il regolamento di condominio. Ivan Nozzi lavora anche senza: ciò che manca si recupera con l'accesso agli atti in Comune. Sapere però fin dall'inizio che cosa manca accorcia i tempi e riduce il costo del recupero documentale.
Contatti
Chiedi direttamente
Ivan Nozzi risponde personalmente al telefono e alle e-mail dal lunedì al venerdì, dalle 9 alle 19, e il sabato mattina. Descrivi l'immobile, il Comune e la decisione che devi prendere: saprai subito se serve un sopralluogo e che cosa comprende.