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Progettazione di ristrutturazioni e nuovi edifici civili
Dal rilievo dello stato di fatto al computo metrico estimativo: elaborati che servono a ottenere il titolo edilizio, a confrontare le imprese sulle stesse quantità e a costruire ciò che hai deciso.
L'incarico
Che cosa comprende un incarico di progettazione
Ivan Nozzi, ingegnere civile iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Chieti (Sezione A, settore civile e ambientale, n. 2489), progetta ristrutturazioni di abitazioni esistenti e nuovi edifici civili in Abruzzo. Alla fine dell'incarico hai in mano un fascicolo: elaborati grafici quotati, una relazione tecnica, il computo metrico estimativo e il capitolato descrittivo.
Progetto per chi deve decidere, non solo per chi deve costruire. Il preliminare serve a scegliere fra alternative quando cambiare idea costa poco; il definitivo serve a ottenere il titolo edilizio; l'esecutivo serve a evitare che le scelte rimaste aperte vengano prese in cantiere, di fretta e senza confronto.
Quando l'immobile è vincolato ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, la titolarità del progetto architettonico spetta a un architetto. In quei casi non ne prendo il posto: lavoro al suo fianco sulle strutture, sul comportamento energetico dell'involucro e sulla conformità edilizia e catastale, con una ripartizione scritta che dice chi firma che cosa.
Sequenza
Le fasi della progettazione, e cosa consegno a ciascuna
La progettazione procede in sei fasi e ogni fase si chiude con un documento che puoi leggere, conservare e mettere davanti a un'impresa o a un altro tecnico.
Sopralluogo e rilievo
Misuro l'immobile sul posto e restituisco lo stato di fatto in pianta, prospetto e sezione. Tutto il resto si appoggia qui: senza un rilievo attendibile, un preventivo è un'ipotesi scritta con i decimali.
Analisi di fattibilità e vincoli
Leggo il regolamento edilizio comunale, le norme tecniche di attuazione del piano urbanistico e i vincoli che gravano sulla particella, dal paesaggistico all'idrogeologico alle distanze dai confini. Ricevi una nota scritta su cosa è ammesso, cosa non lo è e quali pareri servono.
Progetto preliminare con alternative
Metto a confronto due o tre distribuzioni praticabili, ciascuna con un ordine di grandezza di costo. È la fase in cui cambiare idea costa poco, ed è quella che quasi tutti saltano.
Progetto definitivo per il titolo edilizio
Sviluppo la soluzione scelta fino al livello richiesto dal Comune: elaborati quotati, relazione tecnica e asseverazioni a corredo della CILA, della SCIA o del permesso di costruire.
Progetto esecutivo e dettagli
Disegno i particolari costruttivi, le stratigrafie, le quote di riferimento e il coordinamento fra le lavorazioni. È il livello con cui l'impresa costruisce quanto concordato invece di quanto le viene più comodo.
Computo metrico estimativo e capitolato
Misuro le quantità voce per voce e le associo ai prezzi unitari di un prezzario di riferimento; il capitolato fissa materiali, finiture e modalità di posa. Sono i due documenti su cui si scrive il contratto d'appalto.
Contenuto
Che cosa contiene, in concreto, il fascicolo di progetto
Il fascicolo di progetto è composto da elaborati distinti, ciascuno con una funzione precisa. Questo è il contenuto.
- Piante quotate
- Ogni livello dell'immobile con misure, spessori delle murature, altezze utili e destinazione di ciascun ambiente. Sono i disegni con cui l'impresa riporta il progetto sul posto.
- Prospetti
- Le facciate viste dall'esterno, con aperture, materiali e colori proposti. Sono gli elaborati su cui il Comune valuta l'inserimento dell'intervento nel contesto.
- Sezioni
- Tagli verticali dell'edificio con quote di piano, altezze interne, solai e coperture. Servono a verificare altezze minime, rapporti aeroilluminanti e ingombri degli impianti.
- Particolari costruttivi
- Disegni in scala ravvicinata dei punti che decidono la riuscita dell'intervento: attacco a terra, appoggio del solaio, nodo del serramento, linea di gronda. Sono la differenza fra un progetto disegnato e un progetto costruibile.
- Schemi impiantistici di coordinamento
- Tracciati e ingombri di impianto idrico-sanitario, elettrico e di climatizzazione, nella misura necessaria a coordinarli con strutture, stratigrafie e finiture. Il dimensionamento specialistico e la dichiarazione di conformità restano dell'installatore abilitato.
- Relazione tecnica
- Il testo che descrive lo stato di fatto, l'intervento proposto, le norme applicate e le scelte tecniche. È il documento che un altro tecnico legge per capire il progetto senza doverti chiedere nulla.
- Computo metrico estimativo
- L'elenco misurato delle lavorazioni, voce per voce, con quantità e prezzo unitario di riferimento. È la base su cui chiedere preventivi confrontabili.
Da decidere
Le decisioni che spettano a te, e quando prenderle
Un progetto rallenta quasi sempre per decisioni rimandate, non per disegni mancanti. Queste sono le sei che chiedo di chiarire prima di iniziare a disegnare, con il momento entro cui devono essere ferme.
- Il tetto di spesa, non la cifra desiderata. Serve il numero oltre il quale rinunceresti all'intervento: il progetto preliminare si costruisce attorno a quel limite invece di scoprirlo alla fine.
- Le priorità della distribuzione. Se una camera in più e un soggiorno più ampio non stanno insieme, quale delle due cede? La risposta va data prima del progetto definitivo, perché dopo cambiarla significa rifare la pratica.
- Il livello di finitura. Lo stesso identico progetto costa in modo molto diverso a seconda di pavimenti, serramenti e sanitari: indicami una fascia, anche approssimativa, prima che il computo venga prezzato.
- Se abiterai nell'immobile durante i lavori. Cambia la sequenza delle lavorazioni, la protezione delle parti già finite e la durata complessiva. È una decisione tecnica, non solo logistica.
- La strategia di riscaldamento e raffrescamento. Pompa di calore o caldaia a condensazione, distribuzione a pavimento o a radiatori: la scelta fissa spessori dei massetti, quote dei pavimenti e posizione dell'unità esterna, quindi va presa prima dell'esecutivo.
- I vincoli di tempo reali. Una data di trasloco, un affitto in scadenza o una finestra limitata per venire in Abruzzo determinano l'ordine delle pratiche e, a volte, la scelta stessa del titolo edilizio.
Perché conta
Il computo metrico cambia la trattativa con le imprese
Il computo metrico estimativo è l'elenco misurato di tutte le lavorazioni previste dal progetto, voce per voce, con la quantità di ciascuna. Senza computo, quattro imprese rispondono con quattro numeri non confrontabili, perché ognuna ha immaginato in silenzio un lavoro diverso.
Con il computo, tutte prezzano le stesse quantità. Le differenze che restano sono differenze vere: prezzo unitario, materiali proposti, tempi offerti. È il documento che ti permette di trattare su un dato, non su una sensazione.
Il computo lavora anche durante il cantiere. Una variante si riconosce perché una voce cambia quantità o ne compare una nuova, quindi si concorda e si quantifica prima di essere eseguita invece di comparire nel conto finale.
Un limite va detto: il computo non è il preventivo dell'impresa e non è un impegno di spesa. È il metro su cui i preventivi vengono scritti e confrontati.
Domande
Domande ricorrenti sulla progettazione
Quanto tempo richiede la progettazione di una ristrutturazione?
La durata della progettazione dipende da tre fattori: i documenti effettivamente reperibili sull'immobile, le decisioni ancora aperte da parte tua e i tempi dell'ufficio tecnico comunale, che variano da Comune a Comune. Il rilievo di un appartamento si esegue di norma in un solo sopralluogo; il resto avanza al ritmo delle scelte. Nel preventivo scritto indico una sequenza con la data attesa di ogni elaborato e segnalo i passaggi che non dipendono da me.
Devo rivolgermi a un architetto invece che a un ingegnere?
La normativa italiana attribuisce a ingegneri e architetti competenze in larga parte sovrapposte sull'edilizia civile corrente: per una ristrutturazione o per un nuovo edificio residenziale puoi rivolgerti all'uno o all'altro. Cambia l'accento: come ingegnere civile porto in primo piano struttura, verifiche e misura delle quantità. Se sull'immobile grava un vincolo, la titolarità del progetto spetta a un architetto e io affianco il suo lavoro sulla parte strutturale, energetica e di conformità.
Che differenza c'è tra progetto definitivo e progetto esecutivo?
Il progetto definitivo è il livello che serve al Comune per ricevere o rilasciare il titolo edilizio: dimostra la conformità dell'intervento alle norme. Il progetto esecutivo è il livello che serve all'impresa per costruire: particolari, stratigrafie, quote di riferimento e coordinamento fra le lavorazioni. Fermarsi al definitivo è legittimo, ma sposta in cantiere decine di decisioni, dove si prendono di fretta e costano di più.
Cosa succede se il rilievo non corrisponde alla planimetria catastale?
Una difformità fra lo stato di fatto rilevato e la planimetria catastale o il progetto depositato in Comune è frequente e va risolta prima di presentare qualunque nuova pratica. Il primo passo è stabilire quando è nata la difformità e sotto quale regime edilizio: da questo dipende la strada percorribile. Te lo comunico per iscritto, con costi e tempi della regolarizzazione, prima di proseguire con la progettazione.
Posso far eseguire i lavori dall'impresa che preferisco?
La scelta dell'impresa è sempre tua. Il progetto, il computo metrico e il capitolato esistono proprio per permetterti di confrontare più imprese sulle stesse quantità. EDIL NOZZI S.R.L. è una società distinta dalla mia attività professionale e ha una propria partita IVA: affidarle i lavori resta una tua libera scelta e non è in alcun modo una condizione dell'incarico di progettazione.
Passo successivo
Descrivi l'immobile: ti dico che cosa serve progettare
Bastano l'indirizzo, la destinazione d'uso e una frase sul risultato che vuoi ottenere. Rispondo con il perimetro dell'incarico, gli elaborati che ne derivano e un preventivo scritto, prima di qualunque impegno.