Vor dem Kauf
Die technische Prüfung einer Immobilie gehört vor den Vorvertrag, nicht danach.
Ich gleiche das Haus, das Sie kaufen möchten, mit den Unterlagen ab, die es beschreiben sollen: der Bauakte der Gemeinde, dem beim Katasteramt hinterlegten Grundriss und dem tatsächlichen Bestand. Sie erhalten einen schriftlichen Bericht, dessen Grenzen darin ausdrücklich benannt sind.
Worum es geht
Was die technische Prüfung vor dem Kauf leistet
Die technische Prüfung vor dem Kauf gleicht eine italienische Immobilie mit den Unterlagen ab, die sie beschreiben: mit der Bauakte im Archiv der Gemeinde, mit dem beim Katasteramt hinterlegten Grundriss und mit dem heutigen baulichen Zustand. Durchgeführt wird sie von mir, Ivan Nozzi, Ingegnere — der Titel wurde in Italien verliehen, ich bin in der Ingenieurkammer der Provinz Chieti unter Nr. 2489 eingetragen und ausschließlich in Italien nach italienischem Recht tätig.
Der richtige Zeitpunkt liegt vor dem compromesso, dem bindenden privatschriftlichen Vorvertrag, und möglichst schon bevor ein schriftliches Kaufangebot (proposta d'acquisto) angenommen wird. Nach italienischem Recht ist ein angenommenes Angebot bereits ein bindender Vertrag. Ist die Anzahlung geleistet, ist eine später entdeckte Abweichung kein Grund mehr, vom Kauf abzusehen, sondern eine Nachverhandlung aus der schwächeren Position.
Der Notar übernimmt diese Prüfung nicht. Er prüft Eigentum, Hypotheken, Pfändungen und Eintragungen und nimmt in die Urkunde die bau- und katasterrechtlichen Erklärungen auf, die der Verkäufer in eigener Verantwortung abgibt. Er geht nicht in das Bauamt, um genehmigte Zeichnungen mit dem Gebauten zu vergleichen, und er misst keine Räume aus. Es handelt sich um zwei verschiedene Prüfungen; beide sind erforderlich.
Bauliche Abweichungen sind in Italien verbreitet und stehen so gut wie nie im Exposé. In den meisten Fällen wird ein Ingenieur erst nach der Unterschrift hinzugezogen, wenn die Entscheidung bereits gefallen ist. Eine nachträgliche Legalisierung kostet Geld und Zeit und ist in manchen Fällen gar nicht möglich. Genau darum geht es auf dieser Seite: um die Reihenfolge.
Prüfumfang
Was ich prüfe
Die Prüfung führt drei Quellen zusammen, die selten übereinstimmen: das Bauarchiv der Gemeinde, das Kataster und den vor Ort aufgemessenen Bestand. Diese Punkte werden untersucht.
- Die vollständige Baugeschichte — Baugenehmigungen, permessi di costruire, SCIA- und CILA-Meldungen, Legalisierungsanträge, Änderungsgenehmigungen und agibilità —, angefordert bei der Gemeinde im Wege der Akteneinsicht nach dem Gesetz 241/1990.
- Der Katasterplan im Abgleich mit dem Bestand, denn die Kaufurkunde muss nach Art. 19 Abs. 14 des Gesetzesdekrets 78/2010 eine Erklärung über die Übereinstimmung beider enthalten.
- Der aufgemessene Grundriss, über die genehmigten Zeichnungen gelegt: versetzte oder entfernte Wände, zugemauerte Türen, zusätzliche Bäder, verlegte Küchen, zusammengelegte oder geteilte Einheiten.
- Kubatur und Flächen: Anbauten, Aufstockungen, verglaste Loggien, Vordächer, geschlossene Laubengänge, Galerien, ausgebaute Keller, Garagen und Nebengebäude im Garten.
- Lichte Raumhöhen, Fensterflächenanteile und die hygienischen Mindestanforderungen für Räume, die tatsächlich als Schlafraum oder Bad genutzt werden.
- Der ohne Eingriff erkennbare Zustand der Tragstruktur: Rissbilder im Mauerwerk, Durchbiegungen der Decken, Zustand sichtbarer Balken und Stützen, Spuren früherer Eingriffe.
- Aufsteigende Feuchtigkeit und Wassereintritt, Zustand der Dacheindeckung, der Dachrinnen und der Fallrohre.
- Alter und Zustand von Elektro-, Wasser- und Heizungsinstallation sowie das Vorliegen der Konformitätserklärungen nach dem Ministerialdekret 37/2008.
- Die agibilità: ob die Bescheinigung vorliegt, auf welche Baugenehmigung sie sich bezieht und ob sie den heutigen Zustand abdeckt.
- Auflagen und Bindungen des Grundstücks: Festsetzung im Flächennutzungsplan, Landschafts- und hydrogeologische Schutzbindungen, PAI-Gefahrenkarten, Abstandsflächen und die Erdbebenzone der Gemeinde.
Was Sie erhalten
Der Bericht, in fünf Teilen
Die Prüfung endet mit einem unterzeichneten schriftlichen Bericht als PDF, gegliedert in fünf Teile und so formuliert, dass er auch ohne bautechnische Vorbildung lesbar bleibt.
- 1 — Geprüfte Unterlagen
- Eine Aufstellung sämtlicher eingesehener Dokumente mit Aktenzeichen, Datum und ausstellender Stelle — und im selben Abschnitt die Angabe, was die Gemeinde nicht herausgegeben hat und aus welchem Grund.
- 2 — Bestandsaufnahme
- Die Immobilie im heutigen Zustand: Aufmaß, Bestandsgrundriss, datierte Fotografien der zugänglichen Bereiche und die Auflistung aller Bereiche, die nicht eingesehen werden konnten.
- 3 — Abgleich und Abweichungen
- Die zeichnerische Überlagerung von Bestand, letzter wirksamer Baugenehmigung und Katasterplan. Jede Abweichung wird beschrieben, in der Zeichnung verortet und beziffert.
- 4 — Bewertung der Abweichungen
- Zu jeder Abweichung: ob sie in die Bautoleranzen nach Art. 34-bis des Präsidialdekrets 380/2001 fällt, welches Verfahren eine Legalisierung erfordern würde, worin die Unsicherheit besteht und was noch zu klären bleibt.
- 5 — Was vor der Unterschrift zu tun ist
- Die Fragen, die dem Verkäufer schriftlich zu stellen sind, die vor dem Vorvertrag zu beschaffenden Unterlagen und die technischen Punkte für Ihren Notar oder Ihre Rechtsanwältin.
Ausdrückliche Grenzen
Was diese Prüfung nicht abdeckt
Die von Ivan Nozzi durchgeführte Prüfung vor dem Kauf ist eine zerstörungsfreie Untersuchung, beschränkt auf die zugänglichen Teile des Gebäudes und auf die Unterlagen, die die Gemeinde tatsächlich verwahrt und herausgibt. Ich benenne diese Grenzen vor der Beauftragung und nicht danach, weil die italienische Berufsordnung der Ingenieure (Art. 4.4) es untersagt, etwas zu bescheinigen, das nicht geprüft wurde.
Ich öffne keine Wände, nehme keine Böden auf, lege keine Fundamente frei und baue keine abgehängten Decken ab. Was verdeckt ist, bleibt ungeprüft, und der Bericht hält das ausdrücklich fest, statt es zu übergehen.
Das Ergebnis hängt von den Gemeindearchiven ab. Manche Akten sind unvollständig, manche nicht auffindbar, manche brauchen Wochen. Die Akteneinsicht setzt ein qualifiziertes Interesse voraus: in der Praxis ist dafür fast immer eine schriftliche Vollmacht des derzeitigen Eigentümers erforderlich, die vor Beginn beim Verkäufer eingeholt werden muss. Bleibt sie aus, bleibt die Prüfung unvollständig, und ich sage Ihnen das sofort.
Es handelt sich nicht um eine Wertermittlung. Ich setze keinen Preis für die Immobilie fest und äußere mich nicht dazu, ob der Kauf wirtschaftlich sinnvoll ist.
Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung. Vorvertrag, Anzahlung, aufschiebende Bedingungen, Erbfolge und Eigentumsfragen sind Sache des Notars und der anwaltlichen Beratung.
Den Energieausweis (APE) stelle ich nicht aus: in Italien wird er von einer akkreditierten, im regionalen Register eingetragenen Stelle ausgestellt. Ich prüfe, ob er unter den Unterlagen vorliegt und ob er zu dem Gebäude passt, das ich besichtigt habe. Ebenso ist bei denkmalgeschützten Gebäuden die Restaurierungsplanung gesetzlich Architektinnen und Architekten vorbehalten; in diesem Fall arbeite ich mit einem Architekturbüro zusammen.
Ich garantiere nicht, dass eine Immobilie frei von Abweichungen ist; das kann seriös niemand. Was Sie erhalten, ist eine begründete Einschätzung dessen, was die beschafften Unterlagen und die Besichtigung zeigen, mit ausdrücklicher Angabe dessen, was offen bleibt.
Ablauf
Ablauf und ungefähre Dauer
Die Prüfung läuft in sieben Schritten ab. Die Gesamtdauer bestimmt fast ausschließlich das Bauamt der Gemeinde, nicht ich.
| Schritt | Was geschieht | Beteiligte | Ungefähre Dauer |
|---|---|---|---|
| Erste Kontaktaufnahme | Sie senden Adresse, Katasterdaten und alles, was Ihnen vorliegt: Exposé, Grundrisse, Katasterauszüge. | Sie und ich | 1–2 Arbeitstage |
| Auftrag und Vollmacht | Ich lege Umfang, Grenzen und Honorar schriftlich fest. Beim Verkäufer wird die Vollmacht für die Akteneinsicht eingeholt. | Sie, ich, der Verkäufer | 2–3 Arbeitstage |
| Akteneinsicht | Ich stelle den Antrag bei der Gemeinde, verfolge ihn und hole die Bauakte ab. | Bauamt der Gemeinde | 10–30 Arbeitstage |
| Katasterunterlagen | Ich beschaffe den historischen Auszug, den Katastergrundriss und den Lageplan. | Ich | 1–2 Arbeitstage |
| Besichtigung | Aufmaß, Fotodokumentation, Sichtprüfung von Tragwerk, Dach und Installationen. | Ich, mit vereinbartem Zugang | 2–4 Stunden vor Ort |
| Ausarbeitung | Überlagerung der Quellen, Bewertung der Abweichungen, Abfassung des Berichts. | Ich | 3–5 Arbeitstage |
| Übergabe und Besprechung | Sie erhalten das PDF, und wir gehen es Punkt für Punkt durch, vor Ort oder per Videogespräch. | Sie und ich | etwa 1 Stunde |
Die Zeitangaben sind Richtwerte und hängen vom Bauamt ab. Wenn bereits ein Angebot mit Frist läuft, teilen Sie mir das bei der ersten Kontaktaufnahme mit: in manchen Fällen lässt sich die Besichtigung vorziehen und der Unterlagenteil nachreichen, wobei der Bericht dann ausdrücklich als vorläufig gekennzeichnet wird.
Kauf aus dem Ausland
Wenn Sie aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kaufen
Käuferinnen und Käufer, die nicht in Italien leben, können die gesamte Prüfung durchführen lassen, ohne anwesend zu sein: für die Besichtigung genügen der Schlüssel oder ein Termin über die Maklerin, alles Übrige läuft schriftlich und per Videogespräch.
Bei der Besichtigung entstehen datierte Fotografien und ein durchgehendes Video sämtlicher Räume. Der Bericht verlangt damit kein Vertrauen ins Ungesehene, sondern erlaubt Ihnen, selbst hinzusehen. Das PDF geht an Sie, anschließend besprechen wir es gemeinsam per Video, Abschnitt für Abschnitt, mit Zeit für Rückfragen.
Ich arbeite auf Italienisch, Sie können mir aber auch auf Deutsch oder Englisch schreiben: Anfragen in diesen Sprachen werden gelesen und beantwortet. Der Bericht wird — wie Angebot und Vertrag — auf Italienisch erstellt; das ist in Italien die rechtlich maßgebliche Sprache. Ortstermin und Videogespräch finden auf Italienisch statt: Sie können eine dolmetschende Person mitbringen, oder ich nenne Ihnen eine vor Ort. Arbeiten Sie mit einem Maklerbüro, wende ich mich an dieses ausschließlich auf Ihre schriftliche Weisung: der Auftrag bleibt Ihrer, der Bericht ist an Sie gerichtet.
Wenn Sie bereits ein Kaufangebot unterschrieben haben, nennen Sie mir gleich in der ersten Nachricht das Ablaufdatum und den vorgesehenen Termin für den Vorvertrag. Von diesen beiden Daten hängt ab, was sich fristgerecht prüfen lässt.
Häufige Fragen
Fragen, die vor der Beauftragung gestellt werden
Der Katasterplan stimmt nicht mit dem Haus überein. Was bedeutet das?
Stimmt der Katasterplan nicht mit dem Bestand überein, kann die Kaufurkunde die nach Art. 19 Abs. 14 des Gesetzesdekrets 78/2010 vorgeschriebene Übereinstimmungserklärung nicht enthalten, und der Notar kann die Beurkundung ablehnen. Die Berichtigung im Kataster ist meist möglich und vergleichsweise schnell. Entscheidend ist eine andere Frage: ob es sich um einen reinen Katasterfehler handelt oder um die Spur einer nie genehmigten Baumaßnahme. Das sind zwei sehr verschiedene Probleme.
Kann die Prüfung nach Annahme des Kaufangebots erfolgen?
Ja, aber Sie verlieren Ihre Verhandlungsposition. Ein angenommenes Angebot bindet bereits, die Anzahlung ist geleistet. Eine danach entdeckte Abweichung entscheidet nicht mehr darüber, ob Sie kaufen, sondern wird zur Bitte um Nachlass oder zum Versuch des Rücktritts. Ist das Angebot unterschrieben, bleibt als sinnvoller Schritt eine aufschiebende Bedingung im Vorvertrag, gekoppelt an das Prüfergebnis — zu vereinbaren vor dem Vorvertrag.
Prüft der Notar das nicht ohnehin?
Der Notar prüft Eigentum, Hypotheken, Pfändungen und Eintragungen und nimmt die bau- und katasterrechtlichen Erklärungen des Verkäufers in die Urkunde auf, für die dieser selbst einsteht. Er vergleicht nicht im Bauamt die genehmigten Zeichnungen mit dem Gebauten und misst keine Räume. Seine Prüfung betrifft Urkunde und Register, meine das Gebäude selbst. Beide ergänzen einander; keine ersetzt die andere.
Wie lange dauert die Akteneinsicht?
Das Gesetz 241/1990 räumt der Behörde bis zu dreißig Tage für die Beantwortung des Antrags ein. Kleinere Gemeinden im Landesinneren der Abruzzen antworten oft früher, größere schöpfen die Frist eher aus; hinzu kommen Abholung und Durchsicht der Akte. Deshalb sollte die Prüfung beginnen, sobald eine Immobilie ernsthaft in Betracht kommt, und nicht in der Woche vor der Unterschrift.
Was geschieht, wenn eine Abweichung gefunden wird?
Der Bericht beschreibt sie, verortet sie in der Zeichnung und ordnet sie ein: als Abweichung innerhalb der Bautoleranzen nach Art. 34-bis des Präsidialdekrets 380/2001, als Abweichung, für die ein Legalisierungsverfahren in Betracht kommt, oder als Baumaßnahme, die sich nach Aktenlage nicht legalisieren lässt. Die Entscheidung liegt danach bei Ihnen: Abstand nehmen, den Preis neu verhandeln oder vom Verkäufer die Legalisierung auf eigene Kosten vor der Beurkundung verlangen. Ich verspreche kein Ergebnis, sondern lege die Begründung offen.
Können Sie beim Vorvertrag anwesend sein?
Ja. Ich kann beim Termin für den Vorvertrag anwesend sein, vor Ort oder per Videogespräch, um den technischen Inhalt des Berichts zu erläutern und die Klauseln zur bau- und katasterrechtlichen Übereinstimmung mit Ihnen durchzugehen. Den Vertrag entwerfe ich nicht und Rechtsberatung erteile ich nicht; das ist Sache des Notars und Ihrer Rechtsanwältin. Meine Aufgabe ist, dass Sie nicht unterschreiben, ohne den technischen Sachverhalt verstanden zu haben.
Nächster Schritt
Schicken Sie mir die Immobilie, bevor Sie das Angebot abgeben.
Nennen Sie mir Adresse, Katasterdaten und den Stand der Verhandlung. Sie erhalten von mir schriftlich und vor Beginn eine Aussage dazu, was prüfbar ist, wie lange es dauert und was es kostet.