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Pratiche edilizie: CILA, SCIA e permesso di costruire
Il titolo edilizio giusto dipende da che cosa toccano le opere, non da quanto costano. Preparo, firmo e deposito la pratica al comune, dopo aver verificato che lo stato dei luoghi corrisponda ai titoli già rilasciati.
Il quadro
Che cos'è un titolo edilizio e perché quello sbagliato è un problema
Un titolo edilizio è l'atto che rende lecita l'esecuzione di lavori su un immobile, e in Italia il tipo di titolo lo stabilisce la legge, non il proprietario né l'impresa. Il D.P.R. 380/2001, il Testo Unico dell'Edilizia, distingue cinque livelli: attività edilizia libera, CILA, SCIA, SCIA alternativa al permesso di costruire e permesso di costruire. A determinare il livello è ciò che le opere toccano — le strutture, il volume, l'aspetto esterno — non il loro costo.
Sono Ivan Nozzi, ingegnere civile a Torrevecchia Teatina (CH), iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Chieti al n. 2489, Sezione A, settore civile e ambientale: predispongo e deposito queste pratiche per immobili nelle province di Chieti e Pescara. Il lavoro comincia sempre dallo stesso punto, cioè ricostruire quali titoli sono già stati rilasciati sull'immobile e verificare che il costruito vi corrisponda.
Depositare il titolo sbagliato non è un errore formale che si corregge dopo. Se opere che richiedevano il permesso di costruire vengono eseguite con una CILA, si applica il regime sanzionatorio del titolo che sarebbe servito: sanzione pecuniaria e, in alcuni casi, ordine di rimessa in pristino. Lo stesso problema riemerge alla vendita, perché l'atto di trasferimento deve richiamare gli estremi del titolo edilizio e il tecnico dell'acquirente li confronta con lo stato dei luoghi.
D.P.R. 380/2001
Quale titolo serve: confronto tra attività libera, CILA, SCIA e permesso di costruire
Il prospetto riassume i titoli previsti dal Testo Unico dell'Edilizia. È un orientamento di lettura: la classificazione dell'intervento si stabilisce sul caso concreto, sugli elaborati e sulla disciplina del comune.
| Titolo | Quando si usa | Chi la firma | Si può iniziare | Note |
|---|---|---|---|---|
| Attività edilizia libera (art. 6) | Manutenzione ordinaria, pavimentazioni e finiture di spazi esterni, elementi di arredo delle pertinenze, opere temporanee da rimuovere entro 180 giorni, eliminazione di barriere architettoniche che non alterino sagoma e prospetti. | Nessun deposito e nessuna asseverazione obbligatoria. La responsabilità della qualificazione resta del proprietario. | Subito, senza adempimenti verso il comune. | Il glossario unico approvato con D.M. 2 marzo 2018 elenca le opere. Restano comunque applicabili i vincoli, le norme sismiche e quelle igienico-sanitarie. |
| CILA — Comunicazione di inizio lavori asseverata (art. 6-bis) | Categoria residuale: gli interventi che non rientrano nell'attività libera e non richiedono SCIA o permesso. Tipicamente la manutenzione straordinaria che non riguarda le parti strutturali. | Un tecnico abilitato assevera la conformità; il proprietario o l'avente titolo presenta la comunicazione. | Dalla data di presentazione al comune. | L'omessa comunicazione comporta una sanzione pecuniaria di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la CILA è presentata spontaneamente a lavori ancora in corso. |
| SCIA — Segnalazione certificata di inizio attività (art. 22) | Manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo che riguardano le parti strutturali; ristrutturazione edilizia che non modifica volumi e prospetti e, negli immobili vincolati o in zona A, neppure la sagoma. | Progettista abilitato, con relazione tecnica dettagliata e asseverazione di conformità. | Dalla data di presentazione al comune. | Il comune dispone di trenta giorni per la verifica e può ordinare la sospensione dei lavori se i requisiti mancano. |
| SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23) | Ristrutturazione edilizia che dà luogo a un organismo in tutto o in parte diverso; nuove costruzioni e ristrutturazione urbanistica in esecuzione di strumenti urbanistici che contengano precise disposizioni plano-volumetriche. | Progettista abilitato, con gli elaborati completi del progetto. | Non prima di trenta giorni dalla presentazione. | Sostituisce il permesso soltanto nei casi elencati dall'articolo 23. Dove l'intervento comporta il contributo di costruzione, questo è dovuto come per il permesso. |
| Permesso di costruire (artt. 10 e 20) | Nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e ristrutturazione edilizia che aumenta le unità immobiliari o modifica volume e prospetti; negli immobili vincolati e in zona A anche la modifica della sagoma. | Il progetto è firmato da un progettista abilitato; il permesso è rilasciato dal comune al proprietario o all'avente titolo. | Solo dopo il rilascio del permesso. | Sessanta giorni per l'istruttoria e trenta per il provvedimento finale, raddoppiati nei comuni oltre 100.000 abitanti e per i progetti particolarmente complessi. Lavori da iniziare entro un anno dal rilascio e da ultimare entro tre anni dall'inizio. |
Il D.P.R. 380/2001 fissa il quadro nazionale. Il regolamento edilizio comunale, le norme tecniche di attuazione del piano, la disciplina regionale e i vincoli che gravano sul lotto aggiungono requisiti e possono spostare la classificazione dell'intervento. Il regolamento del comune in cui si trova l'immobile va letto prima di depositare, non dopo.
Che cosa consegno
Che cosa preparo, che cosa firmo e che cosa deposito
Una pratica edilizia è un fascicolo, non un modulo. Questi sono gli elaborati che redigo e i depositi che curo per conto del committente; il perimetro esatto si definisce sull'intervento.
- Elaborati grafici in scala: rilievo dello stato di fatto, stato di progetto e tavola comparativa con le demolizioni e le nuove opere.
- Relazione tecnica illustrativa, con il riscontro puntuale fra l'intervento e le norme urbanistiche ed edilizie del comune.
- Asseverazione: la dichiarazione che firmo per attestare la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, al regolamento edilizio e alle norme di settore applicabili.
- Documentazione fotografica datata dello stato dei luoghi, interni ed esterni, con la planimetria dei punti di ripresa.
- Ricostruzione della legittimità urbanistica: accesso agli atti presso l'archivio comunale per recuperare i titoli edilizi pregressi e confronto con il costruito.
- Verifica catastale: visura e planimetria depositata, con l'elenco delle difformità da risolvere prima o contestualmente al nuovo titolo.
- Deposito telematico allo Sportello Unico per l'Edilizia, con i diritti di segreteria e, dove previsto, il contributo di costruzione.
- Dove l'intervento riguarda le strutture, il deposito o l'autorizzazione sismica presso il Genio Civile: l'Abruzzo è classificato in zona sismica 1, 2 o 3 e l'adempimento si applica in tutta la regione.
- Dove insiste un vincolo paesaggistico, l'istanza di autorizzazione paesaggistica, ordinaria o semplificata, che segue tempi e ente propri.
- Computo metrico estimativo, quando serve per confrontare i preventivi delle imprese o per quantificare gli oneri dovuti.
- Comunicazione di fine lavori e aggiornamento catastale, per chiudere la pratica e allineare i dati dell'immobile allo stato reale.
Tempi
Quanto tempo serve e che cosa fa slittare una pratica
I tempi di una pratica edilizia si compongono di due parti distinte: quella che dipende dal tecnico — rilievo, elaborati, recupero dei titoli pregressi — e quella che dipende dal comune. CILA e SCIA si depositano appena il fascicolo è completo e consentono di iniziare i lavori dalla data di presentazione. Per il permesso di costruire il D.P.R. 380/2001 assegna sessanta giorni all'istruttoria e trenta al provvedimento finale, termini raddoppiati nei comuni con più di 100.000 abitanti e per i progetti particolarmente complessi.
La fase più lunga è quasi sempre la ricostruzione documentale. L'accesso agli atti presso l'archivio comunale richiede settimane e restituisce spesso un fascicolo incompleto: pratiche degli anni Sessanta e Settanta, tavole mancanti, condoni con documentazione parziale. Finché lo stato legittimo dell'immobile non è definito, un nuovo titolo non può essere depositato in modo corretto.
Le cause ricorrenti di ritardo sono quattro. Le difformità che emergono dal confronto fra i titoli pregressi e il costruito, che vanno affrontate prima e non insieme al nuovo intervento. Le richieste di integrazione del comune, che interrompono il termine e lo fanno ripartire dalla ricezione dei documenti. I vincoli che gravano sul lotto — paesaggistico, idrogeologico, distanze dai confini, fasce di rispetto stradali o cimiteriali — ciascuno con un ente e un procedimento propri. E il fatto che il silenzio-assenso sul permesso di costruire non opera dove sussistono vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali.
Nessuna di queste variabili è sotto il mio controllo, e non prometto una data di rilascio. Quello che posso fare, e che faccio prima dell'incarico, è dire quali documenti mancano, quali procedimenti si aggiungono a quello edilizio e che cosa dell'immobile non è ancora accertato.
Domande frequenti
Le domande che ricevo più spesso sulle pratiche edilizie
Posso iniziare i lavori subito dopo aver presentato la pratica?
Dipende dal titolo. Con la CILA e con la SCIA i lavori possono iniziare dalla data di presentazione al comune, fermo restando che la SCIA resta soggetta alla verifica comunale nei trenta giorni successivi e che una carenza può portare all'ordine di sospensione. Con la SCIA alternativa al permesso di costruire occorre attendere trenta giorni dal deposito. Con il permesso di costruire i lavori possono iniziare solo dopo il rilascio, ed entro un anno da esso.
Che differenza c'è tra CILA e SCIA?
La linea di separazione principale sono le parti strutturali. La CILA copre gli interventi che non rientrano nell'attività edilizia libera e non toccano le strutture: tipicamente la manutenzione straordinaria interna, lo spostamento di tramezzi non portanti, il rifacimento degli impianti. La SCIA è richiesta quando l'intervento interessa le parti strutturali oppure configura una ristrutturazione edilizia. La classificazione si fa sull'intervento reale, non sulla descrizione che ne dà il preventivo dell'impresa.
Chi firma l'asseverazione e quali responsabilità comporta?
L'asseverazione la firma il tecnico abilitato che redige il progetto: nelle pratiche che curo la firmo io, come ingegnere iscritto all'Ordine della Provincia di Chieti al n. 2489. Con quella firma dichiaro che il progetto è conforme agli strumenti urbanistici, al regolamento edilizio e alle altre norme applicabili. Il D.P.R. 380/2001 attribuisce al progettista la qualità di esercente un servizio di pubblica necessità e prevede che, in caso di dichiarazioni non veritiere, il comune ne dia comunicazione all'Ordine. Per questo non assevero ciò che non ho potuto verificare.
Quanto tempo impiega il comune?
Per il permesso di costruire il D.P.R. 380/2001 fissa sessanta giorni per l'istruttoria e trenta per il provvedimento finale, raddoppiati nei comuni con più di 100.000 abitanti e per i progetti particolarmente complessi; una richiesta di integrazione interrompe il termine, che riparte dalla ricezione dei documenti. Per la SCIA il comune ha trenta giorni di verifica, ma i lavori possono già essere iniziati. Per la CILA non è previsto un termine di controllo. A tutto questo va aggiunto l'accesso agli atti, che precede la pratica e spesso è la fase più lenta.
Che cosa succede se i lavori sono già stati eseguiti senza titolo?
Le opere già eseguite senza il titolo richiesto non si sistemano depositando la pratica come se dovessero ancora iniziare. Il percorso è quello della regolarizzazione, con procedimenti e sanzioni che dipendono dal tipo di opera, dal titolo che sarebbe servito e dalla disciplina urbanistica applicabile. Il primo passo resta documentale: solo dopo aver confrontato i titoli pregressi con lo stato dei luoghi si può dire se e come l'intervento sia regolarizzabile. Nessun esito è garantibile in anticipo.
Passo successivo
Prima di depositare, si verifica
Scrivimi che lavori vuoi fare e su quale immobile, allegando i documenti che hai: visura, planimetria catastale, eventuali titoli pregressi. Ti rispondo indicando quale titolo edilizio è verosimilmente applicabile, quali verifiche servono per confermarlo e che cosa comporta in termini di elaborati, depositi e oneri comunali. Studio in Via Torre 168, Torrevecchia Teatina (CH).