Leistungen · Planung
Planung von Sanierungen und neuen Wohngebäuden in den Abruzzen
Bemaßte Pläne, technischer Bericht und bepreistes Leistungsverzeichnis: die Unterlagen, mit denen Sie die italienische Baugenehmigung erhalten und Bauunternehmen auf identischer Mengengrundlage vergleichen.
Der Auftrag
Was ein Planungsauftrag umfasst und was Sie am Ende in der Hand halten
Ivan Nozzi ist in Italien staatlich zugelassener Bauingenieur (Ingegnere), eingetragen im Berufsverzeichnis der Ingenieure der Provinz Chieti (Ordine degli Ingegneri della Provincia di Chieti) unter Nr. 2489, Sektion A, Fachbereich Bau- und Umweltingenieurwesen. Der Titel wurde in Italien verliehen; die Tätigkeit erfolgt ausschließlich in Italien und nach italienischem Recht.
Geplant werden Sanierungen bestehender Wohngebäude und neue Wohnbauten in den Abruzzen. Am Ende der Planung halten Sie eine vollständige Mappe in der Hand: bemaßte Zeichnungen, einen technischen Bericht (relazione tecnica), das bepreiste Leistungsverzeichnis (computo metrico estimativo) und die Baubeschreibung (capitolato).
Die HOAI gilt in Italien nicht, und die italienischen Planungsstufen entsprechen den deutschen Leistungsphasen nicht eins zu eins. Ich lege deshalb vor Auftragserteilung schriftlich fest, welche Unterlage zu welchem Zeitpunkt entsteht, welche Leistung ausdrücklich nicht enthalten ist und wie das Honorar ermittelt wird. Ich arbeite als Einzelperson: Wer aufmisst, zeichnet und unterschreibt, ist dieselbe Person.
Steht das Gebäude unter Denkmal- oder Landschaftsschutz (vincolo), liegt die Federführung der Entwurfsplanung nach italienischem Recht bei einer Architektin oder einem Architekten. In diesen Fällen arbeite ich zu und übernehme Tragwerk, das energetische Verhalten der Gebäudehülle sowie die bau- und katasterrechtliche Konformität, mit schriftlich abgegrenzten Zuständigkeiten.
Ablauf
Sechs Planungsschritte und die Unterlage, die jeder Schritt liefert
Die Planung verläuft in sechs Schritten; jeder Schritt endet mit einer Unterlage, die Sie lesen, aufbewahren und einem Bauunternehmen oder einer zweiten Fachmeinung vorlegen können.
Ortstermin und Aufmaß
Ich messe das Gebäude vor Ort auf und zeichne den Bestand in Grundriss, Ansicht und Schnitt. Alles Weitere hängt daran: Ein Angebot auf Grundlage eines Maklergrundrisses ist eine Schätzung mit Nachkommastellen.
Machbarkeit und rechtliche Bindungen
Ich prüfe die Bauordnung der Gemeinde, die Festsetzungen des Bebauungsplans und die auf dem Grundstück eingetragenen Bindungen, etwa Landschaftsschutz, hydrogeologische Bindung oder Abstandsflächen. Sie erhalten eine schriftliche Notiz darüber, was zulässig ist, was nicht und welche zusätzlichen Genehmigungen erforderlich sind.
Vorentwurf mit Varianten
Ich stelle zwei bis drei tragfähige Grundrissvarianten nebeneinander, jede mit einer Kostengrößenordnung. In dieser Phase ist eine Meinungsänderung günstig, später ist sie es nicht.
Genehmigungsplanung (progetto definitivo)
Ich arbeite die gewählte Variante bis zu dem Detaillierungsgrad aus, den die Gemeinde verlangt: bemaßte Pläne, technischer Bericht und die beeidigten Erklärungen zu CILA, SCIA oder permesso di costruire, den drei italienischen Genehmigungswegen.
Ausführungsplanung und Details
Ich zeichne Anschlussdetails, Schichtenaufbauten, Absteckmaße und die Koordination der Gewerke. Auf dieser Grundlage baut das Unternehmen das Vereinbarte und nicht das auf der Baustelle Naheliegende.
Leistungsverzeichnis und Baubeschreibung
Ich ermittle die Mengen positionsweise und hinterlege sie mit den Einheitspreisen eines regionalen Preisspiegels; die Baubeschreibung legt Materialien, Oberflächen und Ausführungsart fest. Beide Unterlagen sind die Grundlage des Bauvertrages.
Inhalt
Was die Planunterlagen konkret enthalten
Die Planungsmappe besteht aus klar getrennten Unterlagen mit jeweils eigener Funktion. Das ist ihr Inhalt.
- Grundrisse
- Jede Ebene des Gebäudes mit Maßen, Wandstärken, lichten Höhen und der Nutzung jedes Raumes. Nach diesen Plänen steckt das Bauunternehmen vor Ort ab.
- Ansichten
- Die Fassaden von außen, mit Öffnungen, Materialien und vorgesehenen Farbtönen. Anhand dieser Unterlagen beurteilt die Gemeinde die Einfügung in die Umgebung.
- Schnitte
- Vertikale Schnitte durch das Gebäude mit Geschosshöhen, lichten Höhen, Decken und Dach. Sie belegen Mindesthöhen sowie die Anforderungen an Belichtung und Belüftung.
- Konstruktionsdetails
- Zeichnungen im großen Maßstab für die Punkte, an denen sich der Erfolg entscheidet: Sockelanschluss, Deckenauflager, Fensteranschluss, Traufe. Hier trennt sich die gezeichnete von der baubaren Planung.
- Koordinationspläne der Haustechnik
- Trassen und Platzbedarf von Sanitär-, Elektro- und Klimatechnik in dem Umfang, der zur Abstimmung mit Tragwerk, Schichtenaufbauten und Oberflächen erforderlich ist. Fachplanung und Konformitätserklärung verbleiben beim zugelassenen Installationsbetrieb.
- Technischer Bericht
- Der Text zu Bestand, geplanter Maßnahme, angewandten Normen und getroffenen technischen Entscheidungen. Eine weitere Fachperson versteht damit das Vorhaben, ohne Sie befragen zu müssen.
- Leistungsverzeichnis mit Kostenberechnung
- Das positionsweise aufgemessene Verzeichnis der Bauleistungen mit Mengen und Einheitspreisen. Es ist die Grundlage für vergleichbare Angebote.
Ihre Entscheidungen
Was Sie entscheiden müssen und bis wann
Bauvorhaben verzögern sich an aufgeschobenen Entscheidungen, nicht an fehlenden Zeichnungen. Diese sechs Punkte kläre ich mit Ihnen, bevor gezeichnet wird, jeweils mit dem Zeitpunkt, bis zu dem sie feststehen müssen.
- Die Kostenobergrenze, nicht der Wunschbetrag. Ich benötige den Betrag, oberhalb dessen Sie das Vorhaben nicht weiterverfolgen würden; der Vorentwurf wird um diese Grenze herum entwickelt, statt sie am Ende zu entdecken.
- Die Rangfolge im Grundriss. Wenn ein zusätzliches Schlafzimmer und ein größerer Wohnraum nicht zusammen möglich sind, muss vor der Genehmigungsplanung feststehen, worauf Sie verzichten. Eine spätere Änderung bedeutet ein neues Verfahren.
- Das Ausbauniveau. Dieselbe Planung führt je nach Bodenbelägen, Fenstern und Sanitärobjekten zu deutlich unterschiedlichen Kosten. Nennen Sie mir eine Spanne, auch grob, bevor das Leistungsverzeichnis bepreist wird.
- Ob Sie während der Bauzeit im Gebäude wohnen. Davon hängen die Reihenfolge der Gewerke, der Schutz fertiggestellter Bereiche und die Gesamtdauer ab. Ein leerstehendes Haus verkürzt den Ablauf in der Regel.
- Die Wärmeversorgung. Wärmepumpe oder Brennwertkessel, Fußbodenheizung oder Heizkörper: Die Entscheidung legt Estrichstärken, Fertigfußbodenhöhen und den Standort des Außengeräts fest und gehört daher vor die Ausführungsplanung.
- Verbindliche Termine. Ein Einzugstermin, ein auslaufender Mietvertrag oder eine begrenzte Zahl möglicher Reisen nach Italien bestimmen die Reihenfolge der Anträge und mitunter die Wahl des Genehmigungswegs.
Warum es zählt
Das Leistungsverzeichnis verändert die Verhandlung mit Bauunternehmen
Das computo metrico estimativo, das bepreiste Leistungsverzeichnis, ist das positionsweise aufgemessene Verzeichnis sämtlicher geplanter Bauleistungen mit den zugehörigen Mengen. Ohne dieses Verzeichnis liefern vier Unternehmen vier Zahlen, die sich nicht vergleichen lassen, weil jedes stillschweigend ein anderes Vorhaben angenommen hat.
Mit dem Verzeichnis bepreisen alle dieselben Mengen. Was dann noch abweicht, sind echte Unterschiede: Einheitspreise, angebotene Materialien, Bauzeit. Verhandelt wird über eine nachprüfbare Größe statt über einen Eindruck.
Auch während der Ausführung bleibt das Verzeichnis der Bezugspunkt. Eine Änderung zeigt sich als geänderte Menge oder als neue Position und lässt sich vor der Ausführung bewerten, statt in der Schlussrechnung aufzutauchen.
Eine Grenze gehört dazu: Das Leistungsverzeichnis ist weder ein Angebot des Bauunternehmens noch eine Kostenzusage. Es ist der Maßstab, an dem die Angebote gemessen werden.
Fragen
Häufige Fragen zur Planung
Wie lange dauert die Planung?
Die Dauer der Planung hängt von den tatsächlich beschaffbaren Unterlagen zum Gebäude, von den noch offenen Entscheidungen auf Ihrer Seite und von den Bearbeitungszeiten der Gemeinde ab, die in Italien örtlich verschieden sind. Das Aufmaß einer Wohnung erfolgt in der Regel bei einem einzigen Ortstermin. Im schriftlichen Angebot nenne ich für jede Unterlage einen erwarteten Termin und weise die Schritte aus, die nicht in meiner Hand liegen.
Braucht man in Italien eine Architektin oder genügt ein Bauingenieur?
Das italienische Recht weist Ingenieuren und Architekten für den gewöhnlichen Hochbau weitgehend überschneidende Zuständigkeiten zu; für eine Sanierung oder ein Wohnhaus können Sie beide beauftragen. Der Schwerpunkt unterscheidet sich: Als Bauingenieur stelle ich Tragwerk, Nachweise und Mengenermittlung in den Vordergrund. Steht das Gebäude unter Schutz (vincolo), liegt die Federführung bei einer Architektin oder einem Architekten, und ich übernehme Tragwerk, Energie und Konformität.
Worin unterscheiden sich Genehmigungsplanung und Ausführungsplanung?
Die Genehmigungsplanung (progetto definitivo) ist der Stand, den die Gemeinde für das Baugenehmigungsverfahren benötigt; sie weist die Zulässigkeit des Vorhabens nach. Die Ausführungsplanung (progetto esecutivo) ist der Stand, den das Bauunternehmen zum Bauen benötigt: Details, Schichtenaufbauten, Maße und Koordination der Gewerke. Bei der Genehmigungsplanung stehenzubleiben ist zulässig, verlagert aber zahlreiche Entscheidungen auf die Baustelle, wo sie unter Zeitdruck und teurer getroffen werden.
Was geschieht, wenn das Aufmaß nicht mit dem Katasterplan übereinstimmt?
Eine Abweichung zwischen Aufmaß und Katasterplan oder den bei der Gemeinde hinterlegten Plänen kommt in Italien häufig vor und muss vor jedem neuen Antrag geklärt werden. Zunächst ist festzustellen, wann die Abweichung entstanden ist und welches Baurecht damals galt; davon hängt der gangbare Weg ab. Sie erhalten dieses Ergebnis schriftlich, mit Kosten und Dauer der Legalisierung, bevor die Planung fortgesetzt wird.
Kann ich das Bauunternehmen selbst auswählen?
Die Wahl des Bauunternehmens liegt immer bei Ihnen. Planung, Leistungsverzeichnis und Baubeschreibung sind gerade dafür gemacht, mehrere Unternehmen auf identischer Mengengrundlage zu vergleichen. Die EDIL NOZZI S.R.L. ist eine von meiner freiberuflichen Tätigkeit rechtlich getrennte Gesellschaft mit eigener Umsatzsteuernummer; ihre Beauftragung ist eine freie Entscheidung von Ihnen und zu keinem Zeitpunkt Bedingung des Planungsauftrags.
Nächster Schritt
Beschreiben Sie das Objekt und Ihr Ziel
Adresse, vorgesehene Nutzung und ein Satz zum gewünschten Ergebnis genügen für den Anfang. Sie erhalten den Leistungsumfang, die daraus entstehenden Unterlagen und ein schriftliches Honorarangebot, bevor eine Verpflichtung entsteht. Ich arbeite auf Italienisch, Sie können mir aber auch auf Deutsch oder Englisch schreiben.