Che cosa controllare prima di comprare casa in Italia.

Perché i controlli tecnici vengono fatti quasi sempre troppo tardi

In Italia una compravendita immobiliare può arrivare fino al rogito senza che nessuno abbia mai confrontato la casa con i titoli edilizi che l'hanno autorizzata. Nessun passaggio obbligatorio della procedura impone quel confronto: se non lo chiede l'acquirente, non lo fa nessuno.

Non è una trappola, è una divisione dei ruoli che il compratore scopre quando è già impegnato.

• L'agenzia immobiliare cura la trattativa e la corrispondenza fra le parti. La verifica tecnica del fabbricato non rientra nel suo mandato e nessuna norma gliela attribuisce.
• Il notaio interviene sul titolo e sull'atto. Non visita l'immobile e non lo misura.
• La perizia della banca stima il valore dell'immobile a garanzia del mutuo. È una valutazione economica richiesta dalla banca, non un accertamento di conformità urbanistica.
• Il venditore dichiara. Spesso ha ereditato la casa, o l'ha comprata a sua volta senza controlli, e non sa che cosa sia stato modificato né quando.
• L'acquirente presume che, se si arriva alla firma, qualcuno abbia guardato. Non è così.

Il costo di questo ordine delle cose sta tutto a valle. Dal giorno del rogito le difformità del fabbricato, e le spese per rimuoverle o regolarizzarle, appartengono a chi ha comprato.

Che cosa verifica il notaio e che cosa non verifica

Il notaio verifica la titolarità, le trascrizioni, le iscrizioni pregiudizievoli e le dichiarazioni che le parti inseriscono nell'atto. Il notaio non verifica il fabbricato.

In concreto accerta chi è il proprietario e come lo è diventato, ricostruisce la provenienza, controlla nei registri immobiliari ipoteche, pignoramenti, servitù e altri gravami trascritti, e cura che l'atto contenga le menzioni urbanistiche e la dichiarazione di conformità catastale richieste dalla legge.

È quella dichiarazione il punto che quasi nessuno legge con attenzione. La corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale è dichiarata dalla parte venditrice, oppure attestata da un tecnico abilitato. Il notaio riceve la dichiarazione; non va in casa con il metro.

Il notaio controlla i documenti e l'atto. Nessuno misura la casa contro i suoi disegni approvati, se non lo incarica l'acquirente.

La conseguenza pratica è scomoda: un rogito pienamente valido può trasferire un immobile con una veranda mai autorizzata, un sottotetto trasformato in camera, un appartamento diviso in due e mai aggiornato al Catasto. L'atto regge. La casa no.

Conformità urbanistica: il fabbricato e i suoi titoli edilizi

La conformità urbanistica è la corrispondenza fra l'immobile realmente costruito e i titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione e le successive modifiche. Si accerta in un solo modo: recuperando il fascicolo edilizio in comune e confrontandolo, disegno per disegno, con quello che c'è.

Il fascicolo si ottiene con una richiesta di accesso agli atti all'ufficio tecnico comunale, che ha trenta giorni di legge per rispondere e in molti comuni li usa per intero. La richiesta spetta al proprietario o a chi ha un interesse qualificato: quando l'acquirente non è ancora proprietario serve quindi una delega scritta del venditore. Chiederla subito è la mossa che fa risparmiare settimane.

Nel fascicolo si cercano:

• Il titolo originario: licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire, con la sua data.
• Le pratiche successive: DIA, SCIA, CILA e varianti in corso d'opera, ciascuna con i propri elaborati grafici.
• Le eventuali domande di condono, con gli estremi dei versamenti e il provvedimento finale. Una domanda presentata e mai definita non è una sanatoria.
• Per i fabbricati più antichi, la prova che la costruzione è anteriore al 1° settembre 1967, data dalla quale la licenza edilizia è richiesta sull'intero territorio comunale.

Né l'anteriorità al 1967 né un condono coprono ciò che è stato fatto dopo. Ciascuno definisce un momento preciso; tutto quello che è venuto in seguito deve reggersi su un proprio titolo.

Le difformità più comuni non sono costruzioni nuove: sono trasformazioni ordinarie mai comunicate. Verande e logge chiuse, tettoie e porticati aggiunti, sottotetti resi abitabili, garage trasformati in vani, aperture spostate sui prospetti, unità divise o accorpate, cambi di destinazione d'uso da deposito o laboratorio ad abitazione.

La questione non finisce con l'acquisto. Dalla conformità urbanistica dipendono la possibilità di ottenere un titolo per i lavori che hai in mente, l'esito delle istruttorie bancarie e la rivendita futura, perché il prossimo acquirente farà esattamente le stesse domande.

Conformità catastale: la planimetria e lo stato di fatto

La conformità catastale è la corrispondenza fra la planimetria depositata al Catasto e la distribuzione interna reale dell'immobile. È la verifica più rapida da avviare, perché la planimetria è un documento che il venditore può recuperare in un giorno.

La planimetria catastale è il disegno della singola unità immobiliare conservato dall'Agenzia delle Entrate, con la scala, la destinazione dei vani e il perimetro del subalterno. Accanto ad essa la visura riporta foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza e rendita. Il confronto consiste nel misurare quello che c'è e sovrapporlo a quello che risulta.

Gli scostamenti tipici sono banali e frequentissimi: una parete interna spostata, un bagno ricavato dove c'era un ripostiglio, due stanze diventate una, un balcone chiuso, un locale accessorio conteggiato come abitabile.

Una distinzione va tenuta a mente, perché genera più equivoci di ogni altra: conformità catastale e conformità urbanistica sono due cose diverse. Il Catasto ha finalità fiscali e non prova né la proprietà né la legittimità edilizia. Un immobile può avere la planimetria perfettamente aggiornata e restare irregolare sul piano edilizio, e può essere legittimo sotto il profilo edilizio pur avendo una planimetria vecchia di decenni.

L'aggiornamento della planimetria si esegue con una pratica DOCFA. Ma se lo scostamento nasce da opere prive di titolo, il DOCFA aggiorna il disegno e non regolarizza le opere: sono due percorsi distinti e vanno affrontati nell'ordine giusto.

Lo stato strutturale e la zona sismica del comune

Lo stato strutturale è la parte della verifica che restituisce le risposte meno definitive, e va detto prima di cominciare. Un sopralluogo non distruttivo descrive ciò che è visibile e accessibile; non misura la capacità portante di un edificio esistente.

Ogni comune italiano è collocato in una zona sismica dalla classificazione regionale, e l'Abruzzo è interamente classificato in zona sismica 1, 2 o 3, con comuni anche nelle due fasce di pericolosità più alta. La zona incide su che cosa si può fare e su come lo si deve fare: interventi che altrove sono lineari richiedono qui progetto strutturale, verifiche di calcolo e deposito o autorizzazione presso il Genio Civile.

Nel sopralluogo si osservano:

• La tipologia costruttiva: muratura, cemento armato, struttura mista, ampliamenti accostati a un corpo più antico.
• Le lesioni visibili: andamento, ampiezza, posizione rispetto ad aperture e solai, presenza di stuccature o tinteggiature recenti sopra di esse.
• I segni di movimento: fuori piombo, soglie e pavimenti fuori livello, porte che non chiudono in modo uniforme.
• Umidità di risalita, infiltrazioni dalla copertura, stato del legno dove il sottotetto è ispezionabile.
• Cordoli, catene, tiranti e altri elementi di collegamento, quando sono riconoscibili.

In parallelo si leggono i documenti. Se sono stati eseguiti interventi strutturali devono esistere il progetto depositato e le relative pratiche: un intervento strutturale evidente in loco e privo di qualunque traccia documentale è di per sé un'informazione.

Quello che un sopralluogo visivo non può dire è se la struttura sia adeguata alla domanda sismica attesa in quel sito. Stabilirlo richiede indagini sui materiali, saggi e una verifica di calcolo sull'edificio esistente. È un incarico distinto, richiede il consenso del proprietario e, prima di una compravendita, un venditore lo concede raramente. Se ti serve quel livello di risposta, va chiesto e negoziato prima della proposta.

Impianti, agibilità e documentazione da farsi consegnare

La documentazione tecnica è la parte più semplice di un immobile da controllare e la più spesso incompleta. Ogni documento mancante ha un costo: o lo si ricostruisce, o si compra senza sapere.

• Dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico, idrico e del gas, rilasciate dall'impresa installatrice ai sensi del D.M. 37/2008 e complete degli allegati obbligatori. Per gli impianti più datati la norma ammette, a determinate condizioni, una dichiarazione di rispondenza redatta da un soggetto in possesso dei requisiti previsti.
• Libretto d'impianto e ultimo rapporto di controllo di efficienza energetica della caldaia o della pompa di calore.
• Certificato di agibilità o segnalazione certificata di agibilità. Molti fabbricati antichi non ne hanno mai avuto uno: è utile sapere se manca e per quale ragione.
• Attestato di prestazione energetica (APE) in corso di validità, che il venditore deve mettere a disposizione e allegare all'atto. L'APE è redatto da un certificatore accreditato e iscritto nel registro regionale: non lo rilascio io. Verifico che i dati riportati siano coerenti con l'immobile e con la documentazione esaminata.
• Per i terreni e le pertinenze, il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal comune.
• Per gli immobili in condominio: regolamento, tabelle millesimali, verbali delle ultime assemblee e una dichiarazione dell'amministratore su spese deliberate, lavori in corso e morosità. Non è un dettaglio: chi subentra risponde in solido con il venditore dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

La domanda utile non è se i documenti esistono. È se descrivono l'immobile che hai visitato. Un fascicolo completo e coerente vale più di qualsiasi rassicurazione verbale.

Quando fare i controlli: prima della proposta, prima del compromesso, mai dopo il rogito

Il momento giusto per la verifica tecnica è prima di firmare la proposta d'acquisto; il limite ultimo utile è prima del compromesso. Dopo il rogito l'acquirente non ha più leve: ha la casa, le sue difformità e l'onere di risolverle.

1. Prima della proposta. Con visura e planimetria catastale, l'annuncio, le fotografie e una visita si capisce già se esistono scostamenti evidenti e se ha senso procedere. È la fase in cui si può ancora cambiare idea senza conseguenze.
2. Nella proposta e nel preliminare. L'esito della verifica tecnica può essere reso condizione dell'acquisto, e il venditore può essere impegnato a rilasciare la delega per l'accesso agli atti. La clausola la redige il notaio o il legale che ti assiste: io fornisco il contenuto tecnico da inserire e i termini realistici per rispettarla.
3. Prima del compromesso. È il controllo completo: accesso agli atti, sopralluogo con misure, confronto fra stato di fatto, planimetria catastale e titoli edilizi, lettura della documentazione impiantistica, relazione scritta. Il preliminare è già vincolante, e firmarlo al buio significa impegnarsi a comprare qualcosa che non è stato verificato.
4. Prima del rogito. Si controlla che quanto concordato sia stato effettivamente fatto: pratiche depositate, planimetria aggiornata, documenti consegnati. Le promesse non si trasferiscono con l'atto.
5. Dopo il rogito. Restano soltanto rimedi: la trattativa con il venditore, la regolarizzazione a proprie spese e, in alcuni casi, il contenzioso. Tutti più lenti e più onerosi della verifica che li avrebbe evitati.

Che cosa chiedere al venditore e all'agenzia

Le domande da porre al venditore e all'agenzia prima di una proposta sono poche, e conviene porle per iscritto, meglio via email, così che la risposta resti. Non sono domande aggressive: sono i documenti che chiunque venda un immobile in regola dovrebbe già avere in mano.

• L'atto di provenienza e la visura catastale aggiornata.
• La planimetria catastale depositata, non una riproduzione del disegno pubblicato nell'annuncio.
• L'elenco completo dei titoli edilizi con numero e data, varianti comprese.
• Gli estremi di eventuali domande di condono e il provvedimento che le ha definite.
• Le dichiarazioni di conformità degli impianti.
• L'APE in corso di validità e, se esiste, il certificato o la segnalazione di agibilità.
• La delega scritta per l'accesso agli atti presso il comune.
• Per gli immobili in condominio, l'ultima dichiarazione dell'amministratore su spese e delibere.

Poi c'è la domanda che vale tutte le altre: la casa è oggi esattamente come risulta dai disegni approvati? Se la risposta è sì, metterlo per iscritto è la conferma più semplice da ottenere. Se la risposta è incerta, evasiva o rinviata, quell'incertezza è già un dato tecnico, ed è il momento di far leggere i documenti a un tecnico.